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文章作者:财经资讯 上传时间:2019-09-25

生活配套:地块周边3公里内教育,医疗,生活配套十分齐全,尤其是教育、医疗资源,拥有广大附中、黄冈中学、新华中学和秀全中学等多所省级重点配套,也拥有南方医科大学附属医院、花都区人民医院等优质医疗配套。休闲娱乐方面,拥有花都湖公园、花都花园、滨水长廊等公园场地,百花汇广场、家润福购物广场等购物场所。

美的地产便瞄准了承载“广州客”的佛山市场。据观点地产新媒体不完全统计,仅2017年至今,美的就斥资约超90亿元,在佛山连下10子。

白云区嘉禾街新科村琴星小学地块位置图

10月30日土拍分为上下午两场,最先出让的是黄埔区一宗宅地和番禺区一宗商住地。

白云区嘉禾街新科村琴星小学地块配套情况

紧随万科,碧桂园以总价33.18亿元竞得番禺大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块,折合楼面价1.63万元/平方米,并未达到最高限价45.6亿元。

周边环境:地块周边项目目前几乎均突破2万大关,二手项目价格在2.0-2.4万元/㎡,例如云峰花园(2.2-2.4万元/平方米)、美林轩逸时光(2.0-2.2万元/平方米)、中房观湖国际(2.2-2.4万元/平方米);一手项目价格则在2.0-2.9万元/平方米,例如嘉都汇(2.6-2.8万元/平方米)、合和新城(2.0-2.2万元/平方米)、豪利花园(2.3-2.5万元/平方米)、森悦华庭(2.8-2.9万元/平方米)。

其分析道,该地块与早上拍出的长岭居地块情况相当,地块周边售价都在2.5万左右,项目未来售价预期和长岭居地块亦差不多。但地价对比长岭居的1.9万元/平,反而低了2千,所以越秀拿得也算合理,甚至比长岭居地块更划算。

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如今黄埔长岭居宅地同样迅速成交,万科最终以总价9.32亿元将其收入囊中,楼面价1.9万元/平方米,另须自持15%面积。

重点地块分析

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严/肃/广/告/时/间

受“有形的手”调控,这场拍卖自然难以重演以往的盛况,但就结果而言仍不乏惊喜。

花都区凤凰路地块一配套情况

近年来,随着“北上广深”几大城市购房需求外溢,位于一线周边的二三线房地产市场发展潜力显现。

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广州95.6亿土拍凉意 万科碧桂园快速落锤与越秀美的抢入外围来自观点地产新媒体的原创专栏

供地要点分析

方圆资本首席市场分析师邓浩志对观点地产新媒体表示,这宗地楼面价虽只拍到1.9万,但有15%自持面积,所以实际成本肯定是过2万。而地块周边目前在售项目,价格大多在2.5万/平左右。

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10月30日,广州迎来5宗地出让,地块分别位于黄埔区、南沙区、花都区、番禺区,总起拍价达到88.7亿元,均采取“限地价+竞自持或竞配建+摇号”的网上挂牌方式出让。

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据了解,这宗地是番禺大石近5年内首宗出让土地,为原番禺区华凌空调“三旧”改造地块。居住用地面积6.1万平方米,容积率≤3.2。

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花都1.6万/平创纪录 美的首入广州

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观点地产新媒体了解,最终土拍收官95.6亿元,总竞配建面积8100平方米。老牌房企碧桂园、万科、越秀、时代落子,新面孔美的地产抢下南沙东涌镇宅地实现首入广州。

区位交通:地块位于花都区府板块花都湖东南侧,与上个月出让的地块二相邻(左侧),距离广州珠江新城1小时车程,到东莞、佛山、深圳均在2小时半径内,已融入珠三角2小时生活圈。距离9号线清布站约1公里。地块靠近邝村东路和凤凰南路等路道和京广线,附近公共交通还包括国光厂、合和新城、花都湖(东门)总站和城东停车城总站等多条公交线路。由于临近花都湖和花都湖公园等自然景观,该地块区位交通相对较为优越。

再加上这五年一推的供地节奏,地块周边一手楼盘稀缺,主要二手住宅项目售价都在在2-2.5万元/平,临近大石地铁站的新月明珠花园更达3.4-3.5万元/平方米。市场预估,这宗地未来推售均价将达4万。对此有人调侃,番禺大石业主或成“土拍最大赢家”。

当前地块周边3公里的在售住宅项目

2012年12月27日,广州首次举行固定地价卖地会,所拍地块位于白云新城,宗地面积11.38万平方米,容积率仅1.01,设至少5万平方米建设用地用于保障房。在如此高门槛下,拍卖现场直接“零举牌”,珠江实业11.5亿远落子。

广州

而南沙东涌镇2017NJY-9地块的竞拍过程则更显艰难。资料显示,该地块是东涌镇自2012年并入南沙后,首度拍卖的宅地。出让面积4.49万平,建面近10万平,属于限制较少的净地。

白云区嘉禾街新科村琴星小学地块地处嘉禾望岗与龙归之间,周边以产业园为主,近5年无公开出让宅地记录,也为中心区2018年挂牌的首宗可供销售商住用地,属于全新住宅片区。该地块起拍楼面地价为2.3万元/平米,与2016年出让的白云新城AB2911053地块持平,同属于白云区最高起拍楼面价。

时隔两年,再看今日拍出的花都地价,已然超出1倍。邓浩志对观点地产新媒体表示,这次花都刷新地价幅度非常大,着实让市场吃了一惊,但其实也是有个中原因。


按此计算,邓浩志预计,该项目盈亏平衡点会在3万以上,已超附近楼盘均价,如果房价不持续走高项目就会亏本。“万科愿意拿下这宗地块,说明它还是比较看好后市的。”

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彼时花都区新华街宝华路以北、茶园路以西J11-SJ06二类住宅地块出让,吸引了路劲、保利、旭辉、越秀、华发等8家企业前来竞拍。最终地块被路劲地产拿下,总价19.41亿元,加配建面积2.97万平方米,除去竟配建面积,楼面价8424元/平方米。

今日上午10时,广州市土地市场公开拍卖了2宗宅地,分别为花都区凤凰路地块一和白云区嘉禾街新科村琴星小学地块,成交原则则均采取“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人。最终越秀地产以29.32亿底价竞得花都区凤凰路地块一,华润置地则以7.40亿竞得白云区嘉禾街新科村琴星小学地块,溢价率5.72%。

但再回看美的获得的南沙地块,市场人士指,地块所处东涌镇周边此前并无出让记录,无品牌开发商项目,属于楼市待开发区域,且交通较为不便。故地块后续开发成果,还不可过早下定论。

继2017年10月,越秀地产以“231000万元+7200平米配建”斩获花都区凤凰路一期用地后,今日再以293158万元的底价拿下花都区凤凰路地块一,但折合成交楼面价相比于去年有所下降。华润置地则继续扩充广州区域土地储备,继4月拿下荔城街三联村83001204A18082地块、上月夺取花都区凤凰路地块二和增城区中新镇三迳村83103241A18029地块后,今日再次以73971万元拿下白云区嘉禾街新科村琴星小学地块。

与上述3地块平静成交不同,两宗南沙土地竞争十分激烈。未正式开拍前,南沙海景街宅地就有9家企业竞价,南沙东涌镇地块稍少也有7家。

表:成交速递

资料显示,该地块地处南沙湾发展较早的生活中心,出让面积8.78万平方米,起拍总价15.78亿元,楼面价1.1万元/平方米。另据出让条件,地块项目需配套建设拆迁安置房9万平方米。

区位交通:目前地块所在区域道路交通便利,地块的西侧紧靠京广线,北侧则邻近片区主干道均禾大道,可接驳华南快速干线和京珠线,自驾车出行十分便捷,但公共交通略显不足,若要前往天河、海珠区则只能通过公交接驳嘉禾望岗或黄边地铁站,路程约10-15分钟,公共交通出行有一定的局限性。

受“有形的手”调控,这场拍卖自然难以重演以往的盛况,但就结果而言仍不乏惊喜。

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最终,鏖战17轮,地块被越秀地产以总价23.1亿元,加7500平方米配建面积夺得,除去配建楼面价达1.71万元/平。这也是越秀地产进军花都落下的第一子。

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其中,黄埔长岭居YH-A3-2地块是一宗定价地,即出让起始价同时为最高限价。但若追查历史可发现,广州出现类似限价的土地也不是新鲜事。

周边配套:该地块周边生活配套相对欠缺,多以新科村级生活配套为主,以中小型商业配套资源为主,中大型的商业配套则主要集中在2-3公里开外的嘉禾望岗片区。教育资源方面,颜乐天纪念中学、新科小学、新科幼儿园等多所优质学校坐落周边,可满足周边村民或工业园区员工子女的教育需求。医疗配套方面,则有广州市第八人民医院(嘉禾院区),嘉禾益民医院等较为优质的医疗资源。

据了解,花都地价上一个纪录是在2015年产生。

花都凤凰路地块二类似,在本次凤凰路地块一的出让过程中,政府也将按3500元/平米的价格回购14000平米住房,折合楼面价为16900元/平米,与地块二相同;若不算政府回购,楼面价则为15884元/平米,相较于上月成交的地块二略有下降。

最近一次拿地是在三天前10月27日,美的以总价3.8亿元,折合楼面价7459元/平拿下顺德杏坛1号地块,地块占地面积2.04万平,总建筑面积5.09万平。

当前地块周边3公里的在售住宅项目

观点地产网 晚秋时节,清晨和傍晚萧瑟的凉风告诉人们一个讯息——天气要转凉了。事实上,广州土拍跟目前的天气状况差不多,其正处于一个降温的阶段。

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经过近两小时65轮争夺,美的最终在保利、越秀、碧桂园、雅居乐、路劲口中拿下地块,实现首入广州。地块成交价11.09亿元,加450平方米配建,楼面价1.13万元/平方米。

周边项目: 地块地处嘉禾望岗与龙归之间,周边商品住宅小区稀缺,主要以城中村、产业园为主,考虑到近5年无公开出让宅地记录,则属于全新待开发住宅片区。目前距离地块最近的居住片区为距离2-3公里处的嘉禾望岗片区,其一手住宅新世界云逸目前在售均价为5.5-5.6万元/平米,二手小区单位均价则在4.5-4.6万元/平米区间。

另据了解,半年前万科就曾在长岭居拿下土地,代价是12.22亿元和900平方米配建,加55%自持,楼面价1.99万元/平。相比之下,时隔半年相同区域再扩储,楼面价降了862元/平,自持比例下降40%。

花都区凤凰路周边于2017年10月曾供地3宗,分别为花都区凤凰路地块一期、二期、三期用地,但仅一期用地被越秀地产以“231000万元+7200平米配建”斩获,折合楼面价则高达17115元/平米。二期与三期用地则出让波折较大,2宗地曾于2017年11月被中止出让,经过调整后的二期用地于2018年2月出让过程中被延拍,但3月又被中止出让,7月初开拍的花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块也经历了流拍,但上个月再次经过调整的花都区凤凰路地块二(地块B正是原三期B地块(居住用地))最终成功出让,由华润置地以259518万元底价拿下,剔除政府回购部分的成交折合楼面价为16900元/平米。

资料显示,该地块虽定为二类居住用地,但包含中小学用地;总面积8.8万平方米中,实际可用于建设住宅的面积仅2.45万平方米。另外,地块企业自持部分作为租赁住房,不得对外销售。

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万科夺定价地 碧桂园迅速落锤

花都区凤凰路地块一位置图

其中,南沙街海景路2017NJY-10地块,吸引到保利、越秀、碧桂园、华润、时代、美的等多家房企参与报价。

最终,经过32轮龙争虎斗,时代地产将地块收入囊中,成交价为18.93亿元,加450平配建面积,楼面价1.32万元/平方米。

要说当天最受瞩目的地块,则非花都区凤凰路地块一期用地莫属。资料显示,该地块同样是一幅定价地,出让面积6.95万平方米,起拍楼面价高至1.62万元/平方米,未拍便已刷新区域纪录。

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