当前位置:金沙澳门官网 > 股票基金 > 股票型基金优选白马金沙澳门官网-www.js9900.com-金

股票型基金优选白马金沙澳门官网-www.js9900.com-金

文章作者:股票基金 上传时间:2019-10-10

  曾经在2010年、2011年大规模发展的房地产信托,将在2012年迎来兑付高峰。展恒理财的统计数据显示,2012年房地产信托产品到期兑付规模为2010年的18倍。信托产品发行量、发行规模下降,高收益项目难寻,整体预期收益率下滑,这些或成为信托行业的现实。

  展恒理财基金研究中心

  □展恒理财(微博) 吕训孜

  报告摘要

  千亿信托密集兑付 3月6月为高峰期

  2012年微调的货币环境下市场情绪有望回暖,A股估值有望回归。

  随着2011年银监会针对房地产信托的一系列政策的实施,信托产品的发行量及发行规模自2011年8月起开始呈现大面积下滑趋势。在2012年全球经济形势持续低迷的预期下,信托公司将更加难以寻找到高收益项目。因此,信托公司发行产品的预期收益率或呈现整体下滑趋势。

  债券类基金2012年机会较为确定,股票型白马基金值得长期投资。

  展恒理财基金研究中心的统计数据显示,2011年信托公司产品预期收益率一路走高,由2010年底的7.78%上升至2011年12月的8.85%,平均上涨13%。但产品平均期限却由2010年12月的2.83年下降至2011年底的1.92年。

  信托行业在2012年或将迎来拐点,产品预期收益率整体下降。

  据信托业协会披露的统计数据,通过信托平台向房地产行业注入的资金年增长率为58%,截至2011年三季度房地产信托业务余额为7124亿元,通过信托平台向房地产行业输送的资金占房地产开发城镇固定资产投资总额的16.11%,占房地产行业总资金来源的11.5%。民间资本已经成为房地产开发投资重要的资金来源。

  房地产信托在2012年将迎来密集兑付期。

  2010年房地产信托资产规模年内累计增加额2864亿元,而截至2011年三季度房地产信托资产规模年内累计增加额达3216亿元。房地产信托平均到期期限为2年,因此2010年和2011年增加的巨额房地产信托产品将在2012年及2013年迎来密集兑付期。

  私募股权投资市场整体泡沫化,暴利空间递减但是风险递增的PE市场,具有结构化设计的PE产品优势凸显。

  据我们统计,2012年到期兑付的房地产信托规模为1357亿元,2013年到期兑付的房地产信托规模为1493亿元。2012年全年到期兑付规模为2010年内到期房地产信托总规模的18倍,并且2012年的3月与6月将出现集中兑付高峰,3月到期兑付的房地产信托产品规模总计为154亿元,6月到期兑付的房地产信托产品规模总计为149亿元。2012年仅3月的到期兑付量就为2010年全年兑付额度的两倍有余。

  房地产基金在2012年逆周期投资机会凸显。

  地产行业艰难依旧

  2012年收购政府债务危机涉及的问题资产将是一个投资机会。

  房地产基金逆势增长

  报告目录

  房地产基金将承接房地产信托作为民间资本参与房地产行业的渠道,2012年或是房地产基金活跃的一年。

  第一部分:证券投资基金

  数据显示,上市房地产公司的平均总负债率由2009年末的65%上升至2011年年中的71%,118家上市房地产公司未来一年需要支付的短期流动负债总额达10800亿元。目前10%的企业面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口,40%的企业面临中期资金缺口,其中,30%的企业中期资金缺口较大。

  (一)2012市场展望

  2012年会延续2011年的房地产限购与限价政策,预计2012年将完成800万套保障房建设,国内住房刚性需求将逐渐下降,加之限购政策,因此2012年房地产价格将会继续呈下降走势。短期内政策对房价的调控效果明显,但长期市场会对限购政策出现适应性,因此房地产市场长周期内会稳定增长。

  (二)公募基金投资策略

  在面临政策调控导致房地产销售周期拉长,从而使平均回款速度下降,恰逢房地产信托密集兑付期的双重作用下,信托公司将暴露在巨大的到期兑付压力之中。在整个房地产信托无法作为承接房地产开发企业与民间资本流入的平台时,房地产基金作为承接信托平台的关键作用就将显现出来。

  (三)阳光私募基金投资策略

  2012年房地产基金或有机会以较低的价格承接信托公司的兑付规模。除此之外,银监会对信托公司的限制会进一步增强,原先通过信托平台进入到房地产开发投资的资金将会有很大一部分转移至房地产基金。

  第二部分:固定收益信托

  因此,2012年虽然对于整个房地产行业将是比较艰难的一年,但是房地产基金或逆势增长。

  (一)收益率下降,信托行业或迎来拐点

分享到:

  (二)房地产信托迎来密集兑付期

欢迎发表评论  我要评论

  第三部分:PE私募股权基金

> 相关专题:

  • 信托2011

新浪声明:此消息系转载自新浪合作媒体,新浪网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

  (一)传统私募股权 暴利空间正在缩水

  (二)房地产基金 表现活跃 机会凸显

  (三)转型期的受困资产

  第一部分 证券投资基金

  摘要

  2012年微调的货币环境下市场情绪有望回暖,A股估值有望回归。

  债券类基金2012年机会较为确定,股票型白马基金值得长期投资,主题类基金适当配置。

  可转换债券同时具有债券的安全性和股票上涨的收益性,目前估值仍具有吸引力,是近期投资者可积极配置的品种。

  阳光私募基金业绩分化严重,回报率差值达101%。

  对冲基金发展迅猛,精挑细选至关重要。

  一、2012市场展望:利好正在积累 市场具有阶段性机会

  外围市场不确定仍存,国内经济硬着陆风险不大。2011年市场整体呈现弱势,2012年,外围市场的债务危机仍存在不确定性,美国经济维持低增长,欧债危机并未解决,世界经济好转需要时间,对中国出口有较大影响。

  国内方面,投资拉动的经济增长模式在之后的几年重要性都会向消费,服务模式转变,经济面临转型,但在转变初期,投资在经济中占的比重较大,投资的减少或不会太迅速,仍是经济增长的主要动力。消费是中国经济转型要重点发展的方向,政策会有一定倾向,但现在消费在GDP中比重较少,仍处于起步期。整体而言,处于转型期的中国经济2012年会有一定挑战,但政策方面政府有多种促进增长措施,经济硬着陆风险不大。

  政策转向宽松,市场估值有望回归。政策方面,CPI回落,11月4.2%已创年内新低,如无其他政策影响,2012年应在低位,12月结束的经济会议对2012年的定调是积极的财政政策,稳健的货币政策。财政方面政府支出、减税对政策扶持的行业2012年或有实质性的利好;而从之前央行的动作来看,货币政策已经结束紧缩,开始放松,一般货币政策转向都不是短期行为,2012年货币政策转向应该说是确定性,具体放松力度由经济运行状态决定。政策面属较为宽松。

  市场估值方面,目前沪深A股P/E值为14.55,沪市A股P/E值仅为12.23,低于2008年低点水平,虽然某些行业股票估值仍就较高,但整体泡沫水平很低,从估值角度讲市场很有吸引力。

  资金面看,永不停步的IPO对市场有较大的冲击,但考虑到政策整体属于偏松,资金面也许会有好转,产业资本增持,可能的社保基金入市都对市场有长期的利好。

  整体而言,2012年经济形势并不乐观,但经济下滑,外围市场变差等预期在2011年已经有所反应,风险有所释放,2012年政策宽松,流动性变好,债券市场回暖确定,股票市场表现应会强于2011年,具体行情看政策刺激力度以及经济运行情况,一般股票市场运行提前经济3到6月,一旦经济运行有起色,在微调的货币环境下市场情绪有望回暖,A股估值有望回归。

  二、 公募基金投资策略

  1. 配置策略:债券型基金机会确定,股票型基金优选“白马”

  2012年公募基金配置策略建议:配置债券型基金,视市场转暖迹象逐步配置权益类品种。

  基于对2012年市场的分析,2012年经济应为经济增速下滑,CPI回落,根据美林投资时钟分析,在这种经济环境下,债券是回报较好的投资标的。

  针对于中国市场,在从紧的货币政策下CPI回落,通胀压力减轻,货币政策微调,流动性变好,债券收益率下降,债券价值升高。基于这种逻辑,中国债券市场2012年会有较好表现,安全性较高。但需要注意的是,一旦中国经济回暖,权益类市场的投资机会将优于债券,更多的资金去投资更多风险暴露品种,债券收益相对不具优势。

  对于股票市场,应依据经济回暖情况和市场反应适度加大配置,把握机会。中国经济转型期间,投资拉动以及出口占GDP比重越来越小,消费占GDP比重越来越多,政策方面受到支持,相关个股表现应会强于市场,尤其现今经济处于下滑趋势,作为防御性行业商品价格弹性较低,在市场弱势时也能有稳定业绩增长,属于较为确定的投资机会。其他中国经济转型受到支持的行业,如高端装备制造业,在经济转型期间增长也将超过GDP增长率。蓝筹股市盈率较低,安全边界较高,市场好转有估值修复趋势。

  对于基金投资者来说,目前点位机会大于风险,债券类基金2012年机会较为确定,股票型白马基金值得长期投资,主题类基金适当配置。

  2. 偏股型基金:积极配置长期业绩占优基金,关注消费类主题基金

  对于偏股型基金,整体由于仓位有最低限制,投资机会出现在市场起稳时期,市场底部难以预测,但从估值角度来看,市场底部并不遥远,向下风险有限,可积极在此时介入。对公募基金的投资主要是对基金投资团队的投资,对于基金团队稳定,风格一致,在各种市场都能有较好表现的基金来说,可以长期持有,一些业绩长期在前三分之一的基金是我们追求的目标。

  针对明年的市场,形势不确定,但随着利好累积,情绪回暖有望出现阶段性行情,主动操作较多,且选股能力较强基金有望取得较好收益。当经济形势有所企稳时,小盘成长股有望取得超额收益,可择机配置偏小盘且选股能力较强基金。此外,投资消费概念类基金今年整体表现优于同类型基金,明年有望延续。

  3. 债券型基金:信用债、可转债2012年机会较好

  之前对市场分析已经提到,债券在经济下行,通胀下行时收益率在各项资产中收益率较高,加之2011年债券型基金在2011年已经经历较多“黑天鹅事件”,在政策放松,流动性转好情形下,有较为确定的行情,投资者可根据自己风险偏好配置。

  在收益率曲线下降通道中,流动性转好,债券违约率下降,信用债与国债收益率差距变小,信用债表现会相对较好。

  在投资债券型基金时,放弃的是股市上涨的收益,如果股市好转,债券收益率并没有太多吸引力,债券型基金表现不如偏股型基金。可转换债券同时具有债券的安全性和股票上涨的收益性,在经历了流动性缺失,价格被严重低估后,近期有所企稳。目前估值仍具有吸引力,也是近期投资者可积极配置的品种。

  4. 交易型基金:长期看,封基折溢价有优势

  对于传统封闭式基金,长期以来业绩好于开放式基金,对于长线投资者是较好选择。

  目前折年收益率在4.76%,平均年限为2.98年。从业绩和折年收益来看,基金开元,基金同盛较有优势。

  对于ETF基金,波动相较主动管理型基金大,是投资工具类品种,目前市场环境下,高PE的中小盘股存在较大回调压力,蓝筹股估值较低,如果市场好转有望走出行情。

  5. 创新分级基金:杠杆端近期回避,收益端有机会

  创新分级基金由于满足了投资者不同风险偏好的需求,数量在逐年增多,2011年发行19支(7支在发),发行额占基金发行额的10%,目前上市股票型分级基金有12只,债券型分级基金有10只。

  分级基金杠杆端有较高的杠杆倍数,属高收益高风险品种,折溢价率目前仍处于高位,杠杆倍数越大的基金溢价率越大,最高的申万进取溢价一度超过100%。ETF加入融资融券某些程度上也降低了杠杆型基金的吸引力。鉴于目前杠杆型基金溢价较多,近期仍应回避。

  短期市场波动会对分级基金折溢价有所影响,短期市场上行,杠杆端溢价下降,市场下行,杠杆端溢价上升,带有配对机制的杠杆端变化方向相反。风险偏好较高投资者可在溢价回落到正常水平后介入。

  分级基金稳健份额受两方面影响,一方面,稳健份额本身是一种债券,债券价格的决定因素都对稳健份额定价有直接影响,另一方面,由非套利原则,带有配对条款的分级基金收益端杠杆端互相制约。收益端折价目前较大,有望回归,长期来看是较为确定的收益,银华稳近,双禧A均为被动指数分级基金收益端,折价率达到20%,投资者可给予关注。

  部分分级基金折溢价率

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 1部分分级基金折溢价率

  6. 投资中可能遇到的风险

  在我们对2012年的假设中,如果外围市场表现不如预期,出现世界经济危机,或是中国经济出现根本性问题,如民间借贷崩盘,或其他不可预知的黑天鹅事件,投资将遇到较大风险。在投资基金时,基金经理挑选股票出现较大失误或基金经理本身有不符职业道德行为,也是投资可能遇到的风险。

  三、阳光私募基金投资策略

  2011年沪深300下跌25%、中小板下跌37%、创业板下跌35%,偏股型公募基金平均下跌23%,阳光私募的平均下跌15%。业绩表现优于偏股型公募基金的平均回报。符合在震荡及下跌的市场环境中,阳光私募表现优于公募基金的规律。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 22011年以来回报率

  数据来源:展恒理财基金研究中心  截止日期:2011年12月30日

  2011年阳光私募基金发行数量不断增加,2011年共发行阳光私募870只,发行规模据不完全统计达340亿元。从发行数量上看,比2010年增长19%。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 32011年阳光私募发行情况

  数据来源:展恒理财基金研究中心  截止日期:2011年12月30日

  业绩分化严重,回报率差值达101%。阳光私募基金业绩表现分化也比较严重。前50名阳光私募平均回报与后50名阳光私募平均回报相差达45%。具体而言,阳光私募的回报率分布在-60%到41%之间,最大差值101%。

  据展恒理财基金研究中心统计,41%的阳光私募业绩分布于-20%到-10%之间,23%的阳光私募业绩分布于-10%到0之间,这两个区间约占总数的三分之二,6%的阳光私募取得正收益,也有10%的阳光私募跌幅超过30%。由此可见,阳光私募业绩分化较大,阳光私募的选择至关重要。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 4阳光私募业绩分布

  数据来源:展恒理财基金研究中心  截止日期:2011年12月30日

  2011年业绩表现比较好的阳光私募基金具有的共同点是:在精选个股和风险控制两方面都做得较好。展恒理财建议客户在2012年选择成长性好、风险性低的阳光私募,以在获得收益的同时控制下行风险。如下图中位于第一象限的高成长性、低风险性的阳光私募。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 5阳光私募成长性风险性分布图

  数据来源:展恒理财基金研究中心  截止日期:2011年12月30日

  从历史业绩数据来看,单只阳光私募业绩很难长期为王。2012年的证券市场会比较复杂,展恒理财建议对于阳光私募,考察期间要长一些,建议关注运作经验比较丰富、操作规范、长期业绩较为稳健的阳光私募基金。

  对冲基金风起云涌,精挑细选至关重要。对冲基金(Hedge Fund)作为重要的机构投资者,近年来在国际金融市场得到了迅猛的发展,这主要得益于金融风险理论的发展和金融衍生工具的创新。2010年4月国内正式推出沪深300股指期货后,对冲基金即在中国资本市场获得了生存的土壤。2011年,基金、券商和私募基金等国内各类资产管理机构纷纷试水对冲投资的操作。业内普遍将2011年视为中国对冲基金的元年。

  2012年随着信托公司股指期货业务的普及和转融通业务的开展,对冲基金会大有可为。展恒理财建议高资产客户可适当配置对冲基金,但要选择操作经验丰富、量化模型比较成熟的对冲基金,以获取相对稳定的收益。

  第二部分 固定收益信托

  摘要

  信托行业在2012年或将迎来拐点。信托公司将会更加难以寻找到高收益的项目。

  2012年信托公司发行产品的预期收益率,将整体呈现下降趋势。

  房地产信托在2012年将迎来密集兑付期。

  投资者在挑选固定收益信托产品时需更加谨慎。

  一、收益率下降,信托行业或将迎来拐点

  2012年信托产品整体收益率将有所下降,行业或将迎来拐点。2011年信托公司产品预期收益率一路走高,由2010年底的7.78%上升至2011年12月的8.85%,平均上涨13%。但产品平均期限却由2010年12月的平均2.83年下降至2011年底的1.92年。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 6信托平均预期年收益率

  数据来源:展恒理财基金研究中心

  信托行业2011年欣欣向荣的大好景象在2012年或将迎来拐点。随着2011年银监会对房地产信托的一系列政策的实施,信托产品的发行量及发行规模从2011年8月份开始就呈现大面积下滑趋势。预期在2012年全球经济形势整体预期持续低靡的情况下,信托公司将会更加难以寻找到高收益的项目。因此在预期2012年将会继续实行宽松的货币政策之下,信托公司发行产品的预期收益率将整体呈下降趋势。

  二、房地产信托在2012及2013年将迎来密集兑付期

  2012年全年到期兑付规模为2010年的18倍, 3月、6月将出现兑付高峰。随着2007年 "新两规"的颁布,我国的信托行业也开始高速发展,信托资产规模从2006年的3500亿元左右迅扩充升至2011年第三季度末的4.09万亿元。

  根据信托业协会统计数据披露,通过信托平台向房地产行业输入的资金的年增长率在58%,截至2011年第三季度房地产信托业务余额为7124亿元, 通过信托平台向房地产行业输送的资金占房地产开发城镇固定资产投资总额的16.11%,占房地产行业总资金来源的11.5%。民间资本已经成为房地产开发投资重要的资金来源。

  2010年房地产信托资产规模年内累计增加额2864亿元,而截至2011年第三季度房地产信托资产规模年内累计增加额达3216亿元。房地产信托平均到期期限为2年,因此2010年和2011年增加的巨额房地产信托产品将在2012年及2013年迎来密集兑付期。

信托业协会数据

累计新增房地产信托(万元)

2010

2011

单一

13,032,300

11,200,188

集合

15,608,500

20,966,551

合计

28,640,800

32,166,739

房地产信托年末余额(万元)

2010

2011

信托业务余额

43,236,838

67,976,907

特色业务基金化房地产信托

1,683,745

3,258,384

  数据来源:展恒理财基金研究中心

  据统计,2012年到期兑付的房地产信托规模为1357亿元, 2013年到期兑付的房地产信托规模为1493亿元。2012年全年到期兑付规模为2010年内到期房地产信托总规模的18倍,并且2012年的3月份与6月份都将出现集中兑付的高峰,3月份到期兑付的房地产信托产品规模总计为154亿元,6月份到期兑付的房地产信托产品规模总计为149亿元。2012年仅3月份一个月的到期兑付量就为2010年整年的兑付额度的2倍有余。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 7信托发行情况

  数据来源:展恒理财基金研究中心

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 8房地产信托到期兑付规模

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 9房地产信托到期兑付规模

  数据来源:展恒理财基金研究中心

  第三部分 PE私募股权投资

  摘要

  私募股权投资市场整体泡沫化:IPO整体估值与融资规模开始呈下降趋势。

  面对暴利空间递减但是风险递增的PE市场,具有结构化设计的PE产品优势凸显。

  房地产基金在2012年逆周期投资机会凸显,其中并购类型房地产基金是一个投资方向。

  2012年收购政府债务危机涉及的问题资产将是一个投资机会。

  一、传统私募股权:暴利空间正在缩水

  2011年一级市场首发市盈率全年呈下降趋势,通过一级市场首发融资规模也整体呈下滑趋势。私募股权投资市场的暴利空间在逐渐缩水,但风险没有随之下降。投资者需更加谨慎的筛选PE产品。嵌入结构化设计的PE产品优势明显。

  首发平均估值下降,一级市场市盈率呈下降走势。2007年以来私募股权投资市场一直处于飞速飙升的状态。2008年基金募集规模达到611亿美元,随后因为爆发的全球金融危机,2009年募集规模大比例下降,但在随后的2010年内迅速回升。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 10资金募集规模

  数据来源:展恒理财基金研究中心

  如此巨大的资金募集规模背后,投资行为中占比最多的是财务投资者的短期套利活动。目前国内的私募股权投资机构多采用投资多领域多个企业的方法分散风险,而退出方式90%以企业一级市场首发上市退出。但是2011年以来整体一级市场市盈率走低,深交所创业板及中小板更是在2011年6月份达到了历史最低点30倍,除了受欧债危机二级市场探底影响以外,最主要的原因是前几年过热的私募股权市场使一级市场整体估值偏高。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 11

  数据来源:展恒理财基金研究中心

  除一级市场各板块市盈率均呈下降走势之外,通过一级市场上市首发募集资金的规模在2011年也呈明显下滑趋势。2010年底通过首发融得资金391亿元,但2011年10月份通过首发融得资金仅为99亿元。预计2012年二级市场有回暖趋势,因此一级市场市盈率可能会有小部分回调。

  目前美国两个证券交易所之一的NYSE即纽交所的首发市盈率平均在15倍,而美国在1998年市盈率为33倍,从美国数据来看中国一级市场的市盈率目前仍在较高水平,因此长期国内市场套利空间总体会呈下降趋势。一级市场市盈率的下降预示着财务投资者套利的空间将会缩水,但在2012年整体经济形式灰暗的大环境下,财务投资者面临的风险却有增无减。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 122011年通过IPO募集资金规模

  数据来源:展恒理财基金研究中心

  私募股权投资暴利空间的缩水,嵌入结构化设计的PE产品是投资者选择的一个方向。2011年私募股权投资市场凸显出的变化是企业估值下降,一级市场市盈率呈下降走势的同时通过首发融资的规模也明显呈递减趋势。私募股权投资暴利空间的缩水,投资者在面对PE产品时应更加谨慎的进行筛选。

  同时,私募股权投资暴利空间的缩水使其原本应归属于高风险投资类产品特性进一步暴露出来。在当下的市场环境中,嵌入结构化设计的PE产品是投资者选择的一个方向。

  结构化PE产品的机构化是指分配顺序及分配方式的机构化,具有此类设计的产品是以次级LP的资金做为优先级LP的本金与最低要求收益的安全垫实现的。在基金到期时若基金出现亏损情况,则首先亏损次级LP的本金,优先保障了优先级投资者的本金的安全及最低受益要求。同样,在基金获得收益的情况下,也将优先分配优先级投资者的本金与最低收益要求之后,剩余余额再用来满足次级LP和GP的本金,之后的超额收益部分由优先级 LP、次级LP以及GP按协定的比例进行分成。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 13结构化基金投资者年化收益率

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 14无结构化投资者年化收益率

  数据来源:展恒理财基金研究中心

  如上图所示,嵌入结构化的基金产品在基金整体回报率小于0%的状态下,投资者依然能保证本金安全,除此之外投资者还能通过分配次级LP或GP的本金来保证要求的最低基本收益。而无结构化设计的基金产品整体回报在10%以下时,投资者即会面临本金损失的情况。

  二、房地产基金:表现活跃 机会凸显

  房地产基金将承接房地产信托作为民间资本参与房地产行业的渠道,2012年将是房地产基金活跃的一年。

  地产行业回款速度下降,30%房地产企业资金缺口较大。在限购与限价政策的共同作用下, 2011年房地产行业平均去化速度在第四季度减慢24%, 存货周期由33个月上升至42个月,行业整体内生增速变慢。

  面对递减的投资增速以及存货周期增加(回款速度下降)的趋势,地产行业整体的财务状况将进一步恶化。据统计,上市房地产公司的平均总负债率由2009年末的65%上升至2011年年中的71%,118家上市房地产公司未来1年需要支付的短期流动负债总额达10800亿元。目前10%的企业面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口,40%的企业面临中期资金缺口,其中,30%的企业中期资金缺口较大。

  信托兑付风险迅速累积,房地产信托的限制政策将进一步加强。面临2011年三季度末的7124亿房地产信托余额,信托行业兑付风险随着房地产信托的扩张也在迅速累积。

  从2010年11月份,银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》开始收紧房地产信托业务,到2011年5月又发出了《房地产信托业务风险监测表》以及将房地产信托业务由“事后报备”改为“事前报备”。在2011年年末的信托业峰会上,银监会再一次重申将严控融资类信托比重。银监会对集合资金计划融资类房地产信托非公租房廉租房类产品的风险计提系数设定为3%,超出其他业务风险计提系数.5%,从而限制了信托公司房地产信托类业务的发行量。而2011年房地产信托的发行量自6月份之后就开始全面下滑。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 15房地产开发投资增速

  数据来源:展恒理财基金研究中心

  房地产行业投资额占GDP比重13.8%,其作为中国经济支柱产业的地位不会改变。在“十一五”期间,政府的主要经济规划发展纲要以经济增长为中心,因此出台较多对房地产行业有扶植作用的政策,房地产行业由2005年开始迅速发展。房地产投资对GDP拉动作用明显,截至2011年11月份,房地产投资占GDP比重13.79%。依靠出让土地使用权为地方政府带来的财政收入截至2010年底已占地方政府总财政收入的72.39%。

  国际界定一个产业占GDP比重在5%时,则认为该产业为一个经济体的支柱型产业。而我国房地产行业投资同比增速在2009年以后开始超过GDP同比增速,在2011年第三季度累计占GDP比重已达13.79%。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 16房地产开发城镇固定资产投资占GDP比重

  数据来源:展恒理财基金研究中心

  虽然“十二五”规划纲要指出要转变需求结构,将之前出口及投资对拉动经济增长转变为出口、投资及消费共同作用促进经济增长。但是“十二五”规划的开局之年恰逢欧洲主权债务危机盛行。在国际经济萎靡不振的大环境下,为了保持经济的稳定增长,国家在2011年内三次加息之后年底第一次下调了0.5个百分点存款准备金率。预计在2012年国际局势依然不被看好的前提下,国内消费对经济拉动部分暂时无法弥补经常项目顺差下滑增速,而依靠房地产行业为地方政府带来的财政收入又恰恰是地方支持本地基础设施建设的重要财政来源,因此考虑到转型时期可能出现的经济“硬着陆”风险,国家对房地产行业调整长周期方向不变,但是短周期力度将不会增强。长周期来看房地产行业作为中国经济支柱产业的地位不会改变。

  2012年房地产市场整体呈下滑趋势,房地产基金逆周期投资机会凸显。2012年将会延续2011年的房地产限购与限价政策,并且国家预计2012年将完成800万套保障房建设,国内住房刚性需求预计将逐渐下降加之商品房价格由于限购政策价格将会继续走低,因此2012年房地产市场将会继续呈下降走势。短周期内政策对房价的调控效果明显,但长周期市场会对限购政策出现适应性,因此房地产市场长周期内会稳定增长。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 17全国房地产销售价格指数

  由于房地产基金投资为股权类投资产品,股权类投资产品的择时性的特点将吸引基金在市场较低点的时候进入项目。综上所述,2012年房地产基金的逆周期投资机会将会凸显。

  2012年房地产基金将活跃于市场。在面临政策调控导致房地产销售周期拉长从而使平均回款速度下降,恰逢房地产信托密集兑付期的双重情况下,信托公司将暴露在巨大的到期兑付压力之中。而房地产的资金链的持续又是整个房地产开发投资流程中如同血液一般的致命条件。

  因此在整个房地产信托无法作为桥接房地产开发企业与民间资本流入的平台时,房地产基金作为承接信托作为平台的关键作用就将显现出来。

  目前国内房地产基金数量约有400至500个,据统计规模已达到1000亿元左右,而2012年到期兑付房地产信托规模为1357亿元。如果2012年信托公司出现无法兑付的情况,房地产基金将有机会以较低的价格承接信托公司的兑付规模。除此之外,银监会对信托公司的限制会进一步增强,原先通过信托平台的进入到房地产开发投资的资金将会有很大一部分转移至房地产基金。因此,2012年虽然对于整个房地产行业将是比较艰难的一年,但是房地产基金将会逆势增长在市场中大为活跃。

  房地产基金参与房地产行业并购与整合机会凸显。预计在2011年年底开始活跃的并购交易在2012年会更加活跃于市场,分化与整合是2012年的关键词。在众多行业中,房地产行业的并购与整合将是最突出的。

  截至2011年年末,房地产行业内的分化已经开始显现。虽然30%的房地产企业面临较大的资金缺口,但是沿规模化和城镇化扩张的由于房地产企业2011年的周转率降幅较小,前十大房地产企业市场份额较去年上升3.5个点至13.95%,而高端化与区域化即周转速度较慢同时利润率较高的房地产企业在2012年整体房地产资金来源增速下降的大环境下将面临更大的风险。据统计,虽然房地产行业整体财务状况恶化,但仍有20%的企业有10%以上的资金富余,可动用资金约为2000亿,因此在2012年行情进一步恶化的环境下,房地产行业的整合将加速活跃。

  而房地产基金由于其本身募集形式较自由的特性,所以以房地产基金的形式参与进入行业整合将是2012年的投资机会。

  三、转型期的受困资产

  在2012年转型之际,预计会因外部需求暂时不足导致市场份额缩水而引爆行业内的整合热潮。

金沙澳门官网-www.js9900.com-金沙澳门官网网址 18中国经常项目顺差情况

  数据来源:展恒理财基金研究中心

  地方政府预期收入减少。据统计,2010年出让土地使用权为地方政府带来的收入占地方财政总收入的72.39%。因此2012年在欧债危机国际经济形势继续不被看好的环境下,预计经常项目顺差的加速下滑与内部房地产行业调整使地方政府2012年收入大幅下降。与预期收入减少相对的是,地方融资平台累积的债务危机截至到2010年末已经达到16万亿元。   

  2008年4万亿经济刺激计划启动以来,地方政府为了配套中央资金进行地方基础设施建设,纷纷加快成立地方融资平台从银行贷款或者发行债券融资,城投债获得了爆发式的增长。2010年6月,为了防止经济过热,国务院发出清理地方投融资平台的规定,城投债发行暂缓月余,2010年8月,国家发改委《关于地方政府投融资平台公司发行债券的有关问题的通知》中对城投债发行主体的资质并未出台明确要求,城投债再次爆发。目前16万亿的债务融资中大部分为来自商业银行的贷款,并且国家目前已经明确申明不允许另发行新债承接旧债。

  转型期受困资产将成为投资机会。因此,如果2012年由于内外部压力导致某些到期贷款无法偿还的情况发生时,此时可以以较低价格收购经济转型期的受困资产。 2000年四大资产管理公司即是在国内经济结构变革时从承接四大国有银行的不良资产的大环境下崛起,所以成立基金面向地方转型期受困资产投资将是一个投资机会。

新浪声明:新浪网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

本文由金沙澳门官网发布于股票基金,转载请注明出处:股票型基金优选白马金沙澳门官网-www.js9900.com-金

关键词: