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文章作者:金沙澳门官网 上传时间:2019-09-25

我们认为,当前围绕住房需求端的调控政策都没有触及到问题的本质,房地产市场深层次改革势在必行,重点是放开供地、让渡地价、放开需求限制、重构公共住房,这对保证房地产市场长期持续健康发展、带动上下游拉动内需维稳经济有“一石二鸟”之效。

其次,住房公积金的国家支持可以多种的形式来实现。一种是成立各级政府的住房支持基金,这一部分的资金来源可采取初始资金由财政划拨,后期补充从国有企业分红中抽取,并交由专业机构进行市场化运作以保值增值,明确这部分资金专用于保障房建设和个人首次购买商品房补贴,并为商业金融机构的住房抵押贷款提供信用担保、税收优惠等便利。

发稿 宿泱韫; 审校 林高丽

首先,住房公积金福利“保底额”的确定可以借鉴和与最低工资制度相结合。在“保底额”确定上,应明确国家支持、单位补贴和个人负担的科学比例,根据每个城市的房屋租赁价格的平均水平,像最低工资制度一样,动态调整单位补贴的额度。在发放环节,直接将单位补贴和个人应该缴纳的这部分所得,计入最低工资总额进行发放,并实行免税政策。

不可否认公积金制度在我国住房体制市场化早期进程中曾发挥积极作用,但时至今日,该制度在诸多方面都暴露出较大问题。

住房公积金在本质上属于个人财产范畴,在正常情况下,个人应该可以自由支配其所有的财产。但《住房公积金管理条例》的专项管理、专款专用,却限制了个人自由支配其财产的空间,且与《物权法》中“孳息归属”的原则相背离,这正是目前问题纠结的根本所在。

北京5月20日 - 中国大型投行中金公司周一发布报告称,中美贸易摩擦升级,外部不确定性加大,借此机会加速房地产的市场化改革并以此稳定内需不失为合理选项,需要充分认识、尊重、并且回归市场一般规律,逐步取消当前限购、限贷、限价等诸多权宜之计,加速市场化改革。

另外一种是建立住房储蓄的制度,出台专门政策,储户根据自己的住房需要和储蓄能力与政策性金融机构签订《住房储蓄合同》,坚持“权利与义务对等”、“以存定贷、存贷挂钩”、“资产负债期限结构与利率结构对称”等原则,根据储户连续储蓄金额和时间,确定低息配贷的不同额度与还贷时间。

从中长期的维度看,取消公积金制度是必然选择。当前住房按揭贷款体系已能够较好满足居民住房贷款需求,公积金制度可以说已经完成了历史使命。可以尝试逐渐将公积金缴费率降至零,也即取消公积金增量。对存量余额,可以让职工选择缴税后全额提取销户或全额免税并入个人社保账户。我们认为效率不高的公积金制度或并入社保个人账户或逐渐退出历史舞台将是住房金融体系发展的长期趋势。

针对不少公积金缴存的职工买不起房又提取不了公积金、质疑公积金“劫贫济富”的问题,武汉市拟采取放开月入低于1900元的低收入职工定期提取公积金、取消私企缴存“限高”、实施差异化缴存等多种改革措施。

► 再次,公积金制度在实际执行中加剧了收入分配在国企和民企职工之间的差距。虽然公积金是针对所有单位和职工的强制储蓄制度,但根据《全国住房公积金2017年年度报告》,实缴单位262万个,实缴职工1.37亿人(大幅低于社保养老缴费职工数2.9亿人)。一方面仍有相当数量的小企业并未缴纳,而另一方面又存在部分企业利用公积金免税属性多交公积金为员工增加福利的现象(主要是国企和高收入行业)。

始于上世纪90年代初的住房公积金制度,初衷是通过“国家支持一部分、单位补贴一部分、个人合理负担一部分的住房货币化分配和住房筹资机制”,帮助职工解决住房的难题。不可否认,住房公积金制度在帮助职工解决住房难题方面,确实发挥了很大的作用。但由于选择了行政化的路径,不仅导致了“用又用不上,取又取不出来”的尴尬,还变相成为垄断行业高福利的工具,扩大了社会贫富差距,公积金套现乱象也随之滋生。同时,行政化的路径增加了政府机构及人员,也给纳税人带来了连带负担。

因此,需要检讨公积金制度今后是否仍有继续存在的必要。我们认为:

由于住房公积金是一项全国性的制度,住房公积金的改革理应全国统一推动。但目前的实际情况,确实是中央未动、地方先行,这虽然是一种倒逼机制,但如果全国统一改革没有跟上,损害的就不仅是国家政策的严肃性问题了,还可能会导致一些地方的住房保障紊乱。

► 首先,公积金属于强制储蓄。当前职工和单位平均实缴比率均已达到10%,该笔资金每月被存入受规管的个人存款账户,除用于购房、建房、租房等用途之外,不得提取使用。截至2017年末,住房公积金累计提取额7.3万亿元,使用比例不足60%,仍有5.2万亿元余额趴在账户上,比企业职工基本养老保险结余额4.4万亿元还多,且仍在持续增长中。我们认为这不利于降低中国储蓄率、提振消费。

现行住房公积金制度的种种限制条件,使得许多低收入的人群无法满足最低提取条件,而有能力支付首付款的高收入人群,则可提取公积金贷款,这就实际背离了当初给中低收入人群“雪中送炭”的初衷,成了给高收入人群的“锦上添花”。4月4日,一项网络调查显示,近八成受访网友认为住房公积金对解决住房问题有帮助,但是有超过九成受访网友担心,在房价过快上涨的背景下,住房公积金的保障能力相对下降,七成网友期待公积金制度改革,以让公积金发挥更大的作用。

我们认为“商品房+公共住房”双轨并行、建立真REITs打通投融资渠道是适合于中国的一条合理路径。要解决房价高、供应少的问题,除增加一般商品房供应外,更需要大幅调整当前过度单一的住房供应结构,真正将公共住房作为重要的供应来源纳入到住房供应体系中。我们认为地方政府须在规划、供地、建设、分配、管理等一系列环节中发挥主导作用,中央政府则应尽快推进建立REITs。地方政府原则上可以低价或无偿提供公共住房建设用地,建设资金可先期以财政支持或借款方式筹集,建成的公共住房原则上只租不售,打包资产发行REITs,从而实现融资再造血。特别值得指出的是,REITs在中国酝酿讨论十余年而未能成行,与无法突破税收安排有直接关系。我们呼吁有关部门加快推进REITs相关税收安排的政策改革,参照国际通行标准予以适当税收减免。

住有所居是一项基本的人权,显然不能采取纯市场化的办法。无论如何改革,住房公积金作为一项稳定住房秩序、解决住房困难的社会福利安排的目的,应保留,甚至该强化,只不过实现路径可以在市场化的取向下,在保证个人可以自由支配个人财产的基础上更加科学。

► 其次,公积金实际运行效率不高。低收入缴费人群因住房支付能力差往往用不上公积金贷款,也难以支取提现;高收入群体则因公积金可贷款上限额度低而大多放弃使用公积金贷款而完全倚赖于商业银行贷款,客观上导致了公积金使用率偏低。2017年,住房公积金实缴职工1.37亿人,而提取人数4689万人,仅占实缴人数的34%。这也是形成超过5万亿元资金沉淀的主要原因之一。

公积金制度改革亟需提上日程。住房公积金制度指由职工个人及所在单位共同缴纳一定金额(工资的5%-12%)并长期储蓄,用以日后支付职工家庭购买或自建自住住房等住房费用的强制性互助型住房金融保障制度。2017年,住房公积金实缴单位262万个,实缴职工13737万人,缴存额18727亿元(近五年均保持双位数高速增长)。截至2017年末,住房公积金缴存总额124845亿元,缴存余额51621亿元。

借此机会加速房地产的市场化改革并以此稳定内需不失为合理选项。对冲关税上升,除减税降费、增加财政支出、保持流动性合理充裕等稳经济必要举措之外,在行业上也应有所侧重。房地产一直以来是被限制最多也最重的行业。然而,中国户籍城镇化进程还远未结束,都市圈形成仍处于早期阶段。谋求可持续发展,需要充分认识、尊重、并且回归市场一般规律,逐步取消当前限购、限贷、限价等诸多权宜之计,加速市场化改革。这不仅有利于应对贸易摩擦升级给中国经济带来的压力,也有助于化解房地产市场和金融风险,更有益于优化中国经济结构,实现高质量、可持续发展。

中美贸易摩擦升级,外部不确定性加大。5月10日,美国正式对中国价值2000亿美元商品征收25%关税,并表示启动对其他约3000亿美元中国进口商品提高关税的程序。5月13日,中国公布反制措施,宣布自6月1日起对原产于美国的部分进口商品提高加征关税税率。中美贸易摩擦时隔数月后再度升级,外部环境不确定性加大。

具体而言,中金认为,房地产市场深层次改革重点是放开供地、让渡地价、放开需求限制、重构公共住房。“商品房+公共住房”双轨并行、建立真REITs打通投融资渠道是适合于中国的一条合理路径;公积金制度改革亟需提上日程,短期内可先下调缴费率,从中长期的维度看,取消公积金制度是必然选择。

如何让住房需求更好地支持内需?

以下为中金报告概要:

短期内可先下调缴费率,这既有助于改善收入分配、降低储蓄率释放购买力,也有利于降低一般企业负担、增加国有企业上缴利润。我们测算公积金缴存费率每降低1个百分点,相当于为企业减负约1100亿元,同时增加职工实际可支配收入1100亿元。若实际平均缴存费率降至5%的缴存下限,则两者分别都达到5300亿元。

如上所述,对房地产的改革既要放开供应、也要放开需求。那么有没有可能在房价平稳的前提下扩大市场供需?

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